公元前3000年，两河流域的苏美尔文明已经有了非常发达的信贷关系。在当时，牛是人类社会最重要的资本；人们在借贷的时候，一般就是用牛来计数。考虑到牛群是随着时间繁衍和扩张的，当你把自己的牛借出去以后，你就会要求别人还的时候多还一些小牛犊，而且时间越长，要求还的小牛犊就越多。
这些小牛犊就是我们现在说的“利息”，牛群的繁衍和扩张就是我们俗称的“钱生钱”。时间越长、牛群的繁衍速度越快，或者当地愿意借牛的人越少，那么要求你还的牛犊就越多，也就是利率越高。
简而言之，以前的房贷利率是根据基准利率来设定的，从今往后，这个“锚”要全部换成LPR利率，无论是新增房贷还是存量房贷，都要看LPR的脸色。
基准利率是央行决定的政策利率，LPR是商业银行竞价产生的市场利率。基准利率不定期调整，央行的上一次调整发生在2015年，5年期以上贷款利率（房贷利率）至今为4.9%，而LPR每月调整一次。
这意味着，从3月1日至8月31日这段时间内，“房奴”们面临着“重签房贷合同”的大事。至于选“固定利率”还是“LPR基础利率+基点”，诸多经济界人士和媒体已经做过详细解读，后面笔者也会再谈，但这并非本文的重点。
2019年1月，河北的地方债认购数量超过了52倍，这个地方债是10年期，利率3.51%，同期全国其他地方债利率基本一致。
2019年3月，浙江4个亿的地方债在10分钟内被抢光；三天后，山东4.5亿地方债不到三个小时被抢光。
答案只有一个，因为我们正站在时代的拐点，我们正在经历一场百年难遇的大变局。
这场大变局，中国人民银行原行长在2019年11月21日的创新经济论坛上一语道破：
我们来看一个数据，2019年5月全国首套房贷平均利率为5.42%，二套房贷款平均利率为5.74%。
尽管从全球范围来看，中国的利率水平并不低；但如今中国的利率水平已经处于历史低位，且还在继续下降。
比如2020年2月20日，跟房贷利率相关的5年期以上LPR，再次下降5个基点，到了4.75%。
从国家层面来看，利率下降，对于激发经济活力，有很大的好处。所以中国一直在努力，推动实际利率有效下降，帮助企业发展。
在实际操作层面，多年以来，我们一直设置着一个叫做“存贷款基准利率”的东西，用来对存贷款市场进行指导。
随着市场化的深度发展，商业银行间市场利率跟基准利率已经脱节了。而商业银行仍然依赖基准利率对贷款进行定价，这就导致了中小企业融资难融资贵的问题日益严峻。
换句话说，商业银行融来的钱，利息是越来越低，但是往外贷款的利息，却还是高高在上。
LPR报价由商业银行根据公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF）加点形成，加点幅度主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。
在中国力图延缓负利率时代到来之际，许多国家已经早早抵达，开启了另一段周期之旅。
2019年8月5日，丹麦第三大银行——日德兰银行推出了世界上首例负利率按 揭贷款，贷款利率为-0.5%。也就是说，如果你借这家银行100万元买房，一年后你只需还99.5万元就可以了。
此次丹麦的贷款利率为负，是继国债收益率为负、存款利率为负，全球最新涌现的负利率形式。
早在全球金融海啸后的2009年7月，为了应对低至-6%的GDP增长和低于2%的通货膨胀率，瑞典央行将隔夜存款利率下调至-0.25%，这是世界上第一家实施负利率的央行。虽然只持续了一个月，但首次改变了利率的历史。
从小牛犊时代开启的利率，第一次出现了为负的情况。自古以来，借贷付息成为共识与常态，但在今天的许多国家，借款人不仅可以不付利息，甚至还要出借人倒贴，“负利率”正以排山倒海之势在全球蔓延。
可以明确的是，这种“负利率”并非偶然事件，它经历了一个从低利率到零利率，再从零利率到负利率的演变过程。
从19世纪80年代开始，无风险到期收益率（可以简单理解为国债实际收益）出现了持续的下降。在1980年代晚期和1990年代早期，一个英国的投资者买入10年期与指数挂钩的国债，可以得到超过 3%的实际收益。但到了2007年，这个收益已经下降至1.8% ，到2015年1月 ，则掉到了-1%。
日本则开启了国债负利率的先河。1998年11月，半年期日本国库券出现了低于零的利率。但在当时，这件事并没有引起人们足够的重视，只是将它作为一个特殊事例来看待，谁也没有想到，它是一个新时代开始的标志。
2008年，美国次贷危机爆发，恐慌情绪推动所有的资产价格急剧下跌，国债成为最后的避风港，在投资者的疯狂追捧之下，美国国债有史以来第一次出现了负收益。巴菲特当时认为，这是他这辈子所能见到的最为奇特的现象。
但时隔不久，这种“最为奇特的现象”又在欧洲上演。2012 年，在德国的一次拍卖活动中，成交了一笔2014年6 月到期的国债，价格为 41.73 亿欧元，到期收益率为-0.06%。
截至2019年8月30日，以欧日债券为主的全球负利率债券规模已跃升至16.2万亿美元，债券收益负利率的国家多达13个，并且形成逐步蔓延的趋势。
这种负利率的蔓延之势，与发达国家经济增长减缓、实体经济投资收益下降的现实紧密相关。
可以预见，在未来5-20年的时间长度内，中国一定会步发达国家的后尘，进入低利率，甚至是负利率时代。
负利率听起来令人恐惧，但实际上，这是任何经济体发展到一定水平后，必然要进入的常态。
当经济体的生产力已经充分发达，人口不再继续增长，物质充分丰富以后，一个市场的消费能力是有限的。也就是说，企业生产出来的实体商品、提供的服务和虚拟商品，终将超过该国或者全球所有人口的消费潜力。
假如没有突破性的科技进展，那么企业家没有多余利润可图，将不再扩大生产，不将利润再投资，不向银行间接贷款融资，不向股票市场直接股权融资，社会的GDP原地踏步，年轻人薪资20年不上涨。
这样带来的结果是，社会上的存款资金和可投资资金，将无处可去。商业银行收储了海量的居民存款，找不到适格的企业去发放贷款，自然也赚取不了息差。
我们可以延长负利率时代到来的时间长度，但无法改变它终将到来的历史归途。正如我们可以通过医学手段的发展来延长人类的寿命，但我们终究无法阻止死亡的到来。
尽管负利率时代迟早会到来，但我们完全没必要悲观。我们要做的，就是顺着时代大潮，奔涌向前。
了解了前面几点，你就会明白为什么说负利率时代是大势所趋，进而明白中国在利率政策上的一系列举动。
首先明确一点，本次房贷利率转换只针对以央行基准利率定价的存量浮动利率个人贷款，固定利率贷款、公积金委托贷款(以公积金利率定价)、不良贷款不纳入转换范围。
其次，在2020年8月31日前，全国数千万符合条件的“有房贷”家庭，必须“二选一”，且机会只有一次。
比较来看，固定利率的好处是，如果未来加息，自己的利率不会跟随上涨。而浮动利率好处是，如果未来降息，那么房贷利率可以一直调整。
例如，同样是贷款金额100万元，还款期限剩余10年，剩余本金是61万元，假设LPR下降20个基点，若还款方式不变，如等额本息方式还款，那么切换为参考LPR定价后，每个月就少还约60块钱，1年能节省700多块。
也就是说，如果你认为未来大概率将进入降息周期、LPR总体呈下降走势，那转换成以LPR为定价基准更有利，否则相反。
我们来看一张图，从以下图表不难看出，我国近20年的房贷利率，正在逐步走低。
而且根据我们刚才的分析，在全球负利率的大潮下，利率持续走低极有可能是未来5到10年的大势所趋。
所以，显而易见，如果你要和银行重新签订房贷合同，选择LPR+基点（一年一变）是更为稳妥的。
利率记录着人类的兴衰浮沉。纵观世界经济金融史，一切都是轮回。从两年的库存小周期，到六十年的康波大周期，经济复苏和衰退，周而复始。
在过去的20年时间里，我们已经习惯了房价的上涨、物价的上涨，人民币购买力的贬值。其根本原因在于，我们国家依然处于发展阶段，各行各业的商品和服务，还有着巨大的空白市场去等着发掘。
但随着周期轮转，股市收益率预期降低、年轻人就业心态放平、中年人只求保住饭碗，这可能才是未来我国经济的「新常态」。
负利率的触角已经伸向每一个小户，不论你是手握万亿资产富甲一方的大富豪，亦或是循规蹈矩朝九晚五的上班族，都不能幸免。